2023年12月13日に施行された改正空家法により、「管理不全空家」という新しい区分が設けられました。これは「今すぐ危険ではないが、放置すれば将来的に特定空家になるおそれがある空き家」を早期に把握し、指導・勧告の対象にする仕組みです。「特定空家に認定された」という話はよく耳にしますが、その一歩手前の段階である管理不全空家について、何が違い、指定されるとどうなるのか、売却で回避できるのかを整理します。
管理不全空家と特定空家の違い
| 区分 | 状態の目安 | 市区町村の対応 |
|---|---|---|
| 管理不全空家 | 放置が続くと将来的に特定空家になるおそれがある状態（保安・衛生・景観などの観点で兆候が見られる段階） | 指導・勧告が可能。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除される |
| 特定空家 | すでに倒壊のおそれ、著しい衛生上の有害、著しい景観の悪化など、周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼしている状態 | 助言・指導→勧告→命令→行政代執行の4段階の措置が可能。命令に従わない場合は過料の対象 |
管理不全空家は、国土交通省・総務省が定めたガイドライン（管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する指針）にもとづき、保安・衛生・景観・周辺の生活環境保全という4つの観点から、自治体が判断の目安として運用しています。特定空家に至る前に自治体が早期に介入できるようにした点が、今回の法改正の大きな柱です。
管理不全空家に指定されたときの対応
- 自治体からの指導・助言の内容（草木の繁茂、外壁の劣化、害虫の発生など具体的な指摘事項）を確認する
- 指摘された箇所について、可能な範囲で自分で修繕・清掃するか、業者に依頼する
- 指摘事項が構造的な問題（老朽化した建物そのもの）であれば、修繕より解体・売却のほうが現実的か検討する
- 勧告まで進む前に自治体の空き家対策窓口へ相談し、対応スケジュールを共有しておく
固定資産税がどのように変わるかをあらかじめ具体的に把握しておきたい場合は、特定空家に指定されると固定資産税はどうなるかもあわせて確認してください。すでに勧告や命令の段階まで進んでいる場合の対応は、特定空家の「勧告」を受けたらどうなるかで解説しています。
売却で管理不全空家の状態を解消できるか
管理不全空家の指摘事項は、多くの場合「建物・敷地の管理不全な状態」そのものが原因です。そのため、次のいずれかの対応によって指摘事項を解消し、特定空家への進行を止められる可能性があります。
- 解体して更地にした上で売却する（管理不全の原因となる建物自体がなくなる）
- 買主が取得後すぐに修繕・解体する前提で、現況のまま「古家付き土地」として売却する
- 草木の繁茂・外壁劣化など指摘事項を先に解消してから売却活動を始める
解体費用の相場や自治体の補助金制度については空き家の解体費用の相場と補助金の注意点で詳しく解説しています。指導の段階であれば猶予がありますが、放置期間が長引くほど勧告・特定空家への移行リスクが高まるため、早めに専門の買取・仲介サービスへ相談することをおすすめします。
管理不全空家の指摘を受けた不動産の売却を相談する
訳あり空き家の売却条件を確認する
自治体からの指導内容、建物の状態、固定資産税の状況を伝えると、管理不全空家の段階でも売却できる条件を比較しやすくなります。
